fbpx

الاستثمارية

مخطط التنمية العمرانية

“الإسكان” مخطط التنمية العمرانية يهدف لمضاعفة المعمور وتوفير الفرص الاستثمارية

أكد الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، خلال كلمته بندوة عن إدارة المشروعات الكبرى ذات البرامج الزمنية المحدودة، أن أول أهداف المخطط الاستراتيجى القومى للتنمية العمرانية بمصر 2052، هو مضاعفة المعمور المصرى من 7 % إلى 14 %، من أجل توفير الفرص التنموية المختلفة، وإيجاد أوعية جديدة للعمران تستوعب الزيادة السكانية، وكل الأنشطة التى يحتاج إليها السكان، حيث إن مساحة المعمور الحالى أصبحت غير قادرة على تلبية الاحتياجات الاقتصادية فى ظل الزيادة السكانية المطردة.

وأشار الجزار إلى أن مفهوم التنمية العمرانية لا يقتصر فقط على إنشاء المدن والمساكن، بل يمتد ليشمل جميع أوجه التنمية فى المجالات المختلفة (الزراعة – الصناعة – التعليم – السياحة – وغيرها)، فالعمران هو “وعاء التنمية”، وهو أمر الله عز وجل لسيدنا آدم بالتعمير فى الأرض.

وأوضح وزير الإسكان أنه يتم مضاعفة المعمور من خلال مجموعة من مشروعات التنمية العمرانية ذات الأولوية، مثل مشروع تنمية محور قناة السويس، ومن خلال مناطق التنمية العمرانية الجديدة ذات الأولوية، مثل مدينة العلمين الجديدة، وغيرها، ويتم توزيع تلك المناطق والمشروعات على مستوى الدولة المصرية، من أجل تحقيق الهدف الاستراتيجى بمضاعفة المعمور، ويأتى على رأس المشروعات القومية، شبكة الطرق القومية للوصول إلى مناطق التنمية العمرانية الجديدة، أو مشروعات التنمية العمرانية ذات الأولوية، مشيراً إلى أن المدينة ليست للسكن فقط، بل هى “وعاء التنمية”، حيث إن التنمية بدون وعاء يحتويها، تكون هشة وغير مستدامة.

الجزار: لا نملك رفاهية الوقت لتنفيذ المشروعات التنموية المختلفة ولذا نضغط الجداول الزمنية وهو ما يتطلب حجم استثمارات كبيرة فى فترة زمنية قصيرة

وأضاف الوزير، أن المدن مثل الإنسان، فهناك مدينة (وليدة – ناشئة – شابة – فتية – كهلة)، والعمران القائم فى مصر أصابته أمراض الشيخوخة، ولا يستطيع أداء الكثير من الوظائف التى كان يقوم بها من قبل، فضلا عن الوظائف المستحدثة، ولذا يأتى دور المدن الجديدة (مناطق ريادة المال والأعمال، مثل العاصمة الإدارية الجديدة، وغيرها)، لتشكيل هيكل قوي، يساند المدن القائمة، فى أداء الأدوار المنوطة بها، بجانب أداء الأدوار الحديثة (مثل المدن الذكية)، بجانب إتاحة الفرصة للدولة للتدخل فى إصلاح وتطوير العمران القائم.

وأكد الدكتور عاصم الجزار، أننا لا نملك رفاهية الوقت فى تنفيذ المدن الجديدة، والمشروعات التنموية المختلفة، ولذا نضغط الجداول الزمنية لتنفيذ المشروعات التنموية، وهو ما يتطلب حجم استثمارات كبيرة فى فترة زمنية قصيرة، فعلى سبيل المثال تجاوز حجم الاستثمار بمدينة ناصر “غرب أسيوط”، خلال 21 شهرا، 6 مليارت جنيه، من أجل تنفيذ البنية الأساسية للعمران، وتحفيز والإسراع بمعدلات التنمية، بينما ما تم إنفاقه بمدينة الفيوم الجديدة، والتى صدر القرار الجمهورى بإنشائها عام 1999، هو 2.4 مليار جنيه.

وقال وزير الإسكان: الدولة ليست مطورا عقاريا، بل هى منمٍ عمرانى، تعمل على إيجاد مناطق جديدة للتنمية العمرانية، وبدء العمل على تنميتها من خلال تنفيذ أعمال البنية الأساسية، والخدمات الأساسية (مدارس – جامعات – مستشفيات – غيرها)، وبعض المشروعات التنموية الرائدة، وضخ استثمارات ضخمة بها، وتنفيذ شبكة ضخمة من الطرق القومية للوصول لمناطق التنمية العمرانية الجديدة، من أجل إتاحة الفرصة للمستثمرين والمطورين العقاريين لاستكمال مسيرة التنمية بتلك التجمعات العمرانية الجديدة، ومنها على سبيل المثال مدينة العلمين الجديدة، والتى ننشئها لتكون قطبا للتنمية (متعدد الأنشطة)، وعاصمة لمحافظة جديدة مخططة (محافظة العلمين)، حيث تم حتى الآن إنفاق 15 مليار جنيه لإنشاء جامعتين بمدينة العلمين الجديدة.

وأكد الوزير، أن العاصمة الإدارية الجديدة (المركز الإدارى الجديد للمال والأعمال)، تم تخطيطها من أجل المساهمة فى حل مشاكل القاهرة وأزماتها، كما تم اختيار موقعها على طريقين إقليميين (الإسماعيلية – السويس)، لخدمة مشروع محور تنمية قناة السويس، وتكون انطلاقة للتنمية الشاملة فى سيناء.

وشدد الدكتور عاصم الجزار، على ضرورة الإدارة الجيدة للمشروعات ذات البرامج الزمنية المضغوطة، والكفاءة فى استخدام الوقت، والعمل بالتوازى فى مكونات المشروع المختلفة، والانضباط فى العمل، من أجل رفع كفاءة الأداء، ليس من الجانب الفنى فقط، بل من الجانب الهندسى أيضاً، موضحاً أن هناك معهد تدريب على حرفة البناء، بالتعاون مع الشركة الصينية المنفذة لمشروع منطقة الأعمال المركزية بالعاصمة الإدارية الجديدة، للعمل على تدريب المهندسين والعمال المصريين ونقل الخبرات الحديثة إليهم، موجهاً الدعوة لطلاب كليات الهندسة – قسم المدنى، للاطلاع على الأساليب التى يتم العمل بها فى هذا المشروع.

وأوضح الوزير أن التجربة التى تمر بها الدولة حالياً فى تنفيذ المشروعات الكبرى بجداول زمنية مضغوطة ستثرى وتحسن من أداء قطاع العمران فى مصر، سواء فى جانب شركات المقاولات، أو من الناحية الإدارية والمالية.

المصدر: جريدة البورصة، 1 مارس 2020.

Read more
مناهج واساليب تقييم المؤسسات الاستثمارية

مناهج واساليب تقييم المؤسسات الاستثمارية

تتعدد المناهج وطرق التقييم التى تستخدم كاساس فى تسعير المؤسسات ، ورغم ان تلك الطرق لها اساس دولى متعارف عليه ، الا ان ذلك لا يعنى ابدا مثالية تلك الطرق فى ان تكون الوسيلة الفعالة التى يتحقق من خلالها النجاح لاى عملية تقييم لمؤسسة ، فليس كل ما يصلح دوليا هو بالتبعية يمكن ان يستخدم محليا ، وهذا امر ما يندر ان ياخذ فى الاعتبار ، رغم ان كل مجتمع له خصوصيته المحلية التى يجب ان تؤخذ فى الحسبان.

أهم أساليب تقييم المؤسسات الأستثمارية ونقاط الضعف:

1. طريقة التقييم بصافى القيمة الدفترية للشركة.

وهى تعنى صافى ثروة الملاك التاريخية ، او بمعنى محاسبى هو صافى قيمة حقوق المساهمين فى الاصول بعد خصم وطرح اى التزامات او ديون او خصوم على الشركة طرف الغير من اجمالى اصول الشركة فى لحظة التقييم .. وتلك الطريقة تعتمد على التكلفة التاريخية للاصول وتهمل القيمة الحقيقية و الفعلية لتلك الاصول ” حيث لاتراعى عوامل التضخم السعرى والتغيرات فى الاسعار ” و تهمل القدرات الاقتصادية للشركة فى النمو فى المستقبل .

2. طريقة القيمة الدفترية المعدلة.

حيث يتم فى تلك الطريقة اعادة احتساب قيمة اصول الشركة بمراعاة التضخم السنوى التاريخى الحادث فى اسعار اصول تلك الشركة منذ تاريخ شراء الاصل وحتى تاريخ التقييم بتعديل قيمة الاصل دفتريا باستخدام جداول معروفة لذلك حيث يتم مراعاة نسبة التضخم السنوى فى اسعار الاصل خلال السنوات الماضية ، و بالتالى احتساب صافى قيمة حقوق المساهمين بناءا على ذلك ..و يعاب على تلك الطريقة انها لا تراعى ما يعرف باسم التقادم التكنولوجى للالات و افتراض بقائها و خصوصا مع ما تتصف به معظم شركات قطاع الاعمال من تقادمها انتاجيا و تكنولوجيا بحيث تعطى قيم غير موضوعية .. ، كما تهمل قدرات النمو المستقبلى للشركة ولاتاخذها فى الاعتبار .

3. طريقة القيمة الاستبدالية.

وتقوم فكرة تلك الطريقة على تقدير تكلفة انشاء شركة الان بنفس خصائص الشركة محل التقييم ومع عدم موضوعية الفرض الذى تقوم عليه هذة الطريقة وخصوصا مع خصائص شركات قطاع الاعمال العام التى نشات معظمها او مرت بظروف فى نشاتها وتطور ملكيتها تجعل من الصعب افتراض اعادة تاسيسها بنفس خصائصها ، فان هذة الطريقة تهمل ايضا قدرات النمو للشركة .

ومن الملاحظ ان الطرق الثلاث السابقة تتصف بصفات عامة اولها انها تقوم على اهمال فرص الربحية و النمو المستقبلى للشركة وافتراض ان مشترى الشركة يشتريها لوضعها التاريخى فقط سواء تم شرائها بافتراض عدم النظر لوضعها حاليا ومراعاة عوامل التضخم و التغير السعرى او بافتراض مراعاة هذا العامل مع حدوث تداخل مؤثر عن طريق الاعتماد على العامل البشرى فى تقدير القيم الاستبدالية عن طريق اعادة تقدير تكلفة تاسيس نفس الشركة حاليا ، كما ان تلك الطرق قد تعطى قيم لبعض الشركات ذات اغراض معينة مثل الشركات العقارية مغالى فيها لا تتناسب مع إمكانيات الربحية لتلك الشركة وقد تعطى قيم اقل لبعض الشركات التى تمارس نشاط خدمى مثل البنوك ” لضئالة اصولها ” و لا تتجانس مع قدرات الربحية لتلك الشركات .

4. طريقة نموذج خصم التدفقات النقدية.

وتقوم تلك الطريقة على وضع فروض من خلالها يتم التنبوء بالوضع المالى للشركة حتى نهاية اجل ” قد يزيد عن 10 سنوات ” يرتبط بالعمر الإنتاجي للاصول المكونة للشركة وما يقترن به من توقع نتائج اعمال الشركة ومراكزها المالية و الوضع النقدى لها ثم خصم صافى التدفقات النقدية المتوقعة للشركة بمعامل خصم يتم تقديره وبما يراعى فيه معدلات فائدة الاقتراض ” تكلفة مصادر التمويل ” ومخاطر النشاط و الطريقة السابقة من اشهر واكثر طرق تقييم الشركات استخداما و اكثرها قبولا فى تقييم الشركات التى تتداول اسهمها فى بورصة الاوراق المالية حيث ينظر الى الشركة بقدرات النمو المتوقعة على ان يقاس هذا النمو بالقوة النقدية للشركة و التى تعتبر فى الفكر المالى اساس النمو للشركة ، ومع أهمية تلك الطريقة الا ان مشاكلها تتركز فى ان مساحة الافتراض والتقدير شاسعة ولا شك تؤثر على موضوعية تلك الطريقة وخصوصا مع طول فترة التقدير.

5. طريقة التقييم بمضاعف الربحية.

وفيها يتم تقدير قيمة حصة المساهمة وفى الاغلب تكون السهم بالاعتماد على احتساب عائد حصة المساهمة المتوقع عن سنة ( نصيب حصة المساهمة فى التوزيعات النقدية + الاحتياطيات + ما يحتجز من ارباح ) و يضرب فى مضاعف الربحية السارى لنفس الشركات المتداولة فى بورصة الاوراق المالية و التى تمارس نفس النشاط ، ومضاعف الربحية لسهم متداول هو سعر السهم السارى مقسوم على نصيب السهم فى الارباح او مقلوب معدل العائد على الاستثمار .، و تلك الطريقة تعتمد على عائد متوقع لسنة واحدة وتهمل قدرات النمو للشركة فى السنوات القادمة و تقوم على ظروف السوق القائمة و التى قد لاتكون معبرة بكفاءة عن الأسعار وتفترض أن الشركات المتداولة ممثلة عن قطاعها الانتاجى ” اى كفاءة السوق”.

6. طريقة صافى القيمة السوقية للشركة.

وبالاضافة الى الطرق الخمس السابقة التى تستخدم فى تقييم شركات الخصخصة فهناك طرق اخرى ونماذج تستخدم فى تقييم اى شركة تطرح للاكتتاب العام مثل هذه الطريقة، وهى تشابه الطريقة الاستبدالية الا انها تتعامل مع الشركة بفرض التصفية و ليس بفرض اعادة التاسيس بمعنى اهمال عناصر من مكونات القيمة مثل تكاليف الترخيص والانشاء و الجدوى والتى يجب ان تراعى فى القيمة الاستبدالية ..وتوجه لها نفس الانتقادات التى توجه الى طرق التقييم التاريخية و الحالية .

7. طريقة القيمة المتبقية للشركة.

و الذى يتماثل مع نموذج خصم التدفقات النقدية الا انه يكتفى بعدد محدود من السنوات لا يرتبط باجل القدرات الانتاجية للاصول على ان تحسب للشركة قيمة متبقية فى اخر سنة من سنوات التقييم وقد تستخدم اكثر من طريقة لتقييم تلك القيمة المتبقية للشركة ..، بالاضافة الى الطرق السابقة فانه توجد اكثر من طريقة الا ان الطرق السبع السابقة هى اشهر واكثر طرق يتم استخدامها فى تقييم المؤسسات

ولاشك انه رغم تعدد طرق التقييم الا انه يلاحظ الاستنتاجات التالية من تحليل مفاهيم تلك الطرق وهى :

هناك طرق تهتم بالنظرة القائمة للشركة الان سواء كان ذلك مبنى على اساس تاريخى او قائم دون مراعاة لامكانيات النمو ” الدفترية ، و الدفترية المعدلة ، و الاستبدالية ، و السوقية “.
و الثانية تهتم بمراعاة امكانية النمو للشركة و التى بصورة ضمنية يراعى فيها امكانيات و القيمة الايرادية للاصول القائمة ” التدفقات المتوقعة والارباح و التوزيعات المتوقعة ” .

ان جميع الطرق ” فيما عدا الدفترية و الدفترية المعدلة ” تقوم على و ضع فروض يتدخل فيها العامل البشرى و مدى امكانية توافر المعلومات وصحتها بصورة مؤثرة و يتعاظم هذا التاثير مع المجموعة الثانية من طرق التقييم التى تحتاج الى تخيل ووضع فروض للتنبوء يرتفع فيها مخاطر عدم التحقق .

من المعتقد ان المستثمرين الذي يتعاملون مع اسهم الشركات نوعين ، اولهما مستثمر يسعى الى السيطرة على الشركة و الاستحواذ عليها وبالتالى يهتم بالوضع القائم و التاريخى للشركة بصورة اساسية لافتراض امتلاكه القدرات الخاصة بعملية تطوير الشركة و تغيير هيكل اصولها وبما ينعكس على قدرات النمو و بالتالى فهو لا يهتم بقدرات النمو للاصول القائمة ( مع اهتمام ببعد التحليل الكلى للاقتصاد و الصناعة التى تنتمى لها هذة الشركة من حيث قدرات النمو لها بصورة اساسية) و بالتالى فان طرق المجموعة الاولى اكثر تعبير ا عن القيمة الاقتصادية للمنشاة بالنسبة له .

اما النوعية الثانية من مستثمرين فهم مستثمرين لا يسعون الى الاستحواذ ويكون قرار الاستثمار مبنى فى الاساس على قدرات الشركة فى تعظيم امكانيات النمو و بما ينعكس على وضعها النقدى +ارباحها ( نتائج اعمالها بصورة عامة) – و بالتالى نمو التوزيعات النقدية لها وبما يعنى تعاظم العائد على الاستثمار فى الشركة .

للحصول على معلومات أكثر حول مناهج واساليب تقييم المؤسسات الاستثمارية املء طلب استشارة لنتواصل معك او  اتصل بنا

اقرء عن:

كيف تحقق مركزاً سوقياً متميزاً من خلال التحليل التنافسي؟

العميل الخفي mystery shopper

قياس رضاء العملاء باب النجاح بسوق المنافسة

متى يحتاج المستثمرين وأصحاب الشركات إلى الدراسات القطاعية المشتركة؟

Read more